Immobilier d’entreprise : après trois années de correction, vers un nouveau cycle ?

Après plusieurs années portées par des taux d’intérêt historiquement bas et une forte liquidité, le retournement monétaire a provoqué une correction rapide des valeurs, un ralentissement des transactions et une forte montée de la prudence chez les investisseurs comme chez les utilisateurs.

2024 a probablement constitué le point bas du cycle. La hausse du coût du financement, l’attentisme économique et les incertitudes politiques ont fortement pesé sur les volumes d’investissement. Depuis 2025, le marché se stabilise progressivement, sans pour autant retrouver les niveaux d’activité observés avant 2022. En France, environ 13,7 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise en 2025, soit une progression de 8 % sur un an, mais avec de fortes disparités selon les actifs et les territoires.
Des marchés désormais beaucoup plus sélectifs
La tendance majeure est aujourd’hui la polarisation du marché.
Les bureaux récents, économes en énergie, facilement accessibles et bien situés continuent de trouver preneurs. À l’inverse, les immeubles tertiaires vieillissants ou mal positionnés souffrent davantage et nécessitent parfois rénovation, repositionnement, voire changement d’usage. En régions, seulement 1,2 million de m² de bureaux ont été commercialisés en 2025, soit 6 % de moins qu’en 2024. Le ralentissement s’est poursuivi au premier semestre 2026.

Les locaux d’activité et bâtiments industriels conservent pour leur part de bons fondamentaux, notamment sur les territoires bénéficiant d’une bonne desserte routière et autoroutière. Les entreprises recherchent davantage des bâtiments fonctionnels, économes en énergie, disposant de puissance électrique et capables d’accompagner l’évolution de leur activité.
La logistique, particulièrement dynamique ces dernières années, connaît elle aussi une phase de normalisation. Les utilisateurs restent intéressés par les sites stratégiquement situés, mais prennent davantage de temps avant de s’engager.
Le commerce résiste plutôt bien sur les meilleurs emplacements. En 2025, environ 2,8 milliards d’euros ont été investis dans cette classe d’actifs et le premier semestre 2026 a confirmé un regain d’activité, même si les investisseurs restent très sélectifs.
2026-2027 : une reprise, mais pas un retour au monde d’avant
Le marché entre progressivement dans un nouveau cycle immobilier. Les taux semblent avoir trouvé un nouvel équilibre, mais les investisseurs continuent d’exiger davantage de rendement et de visibilité.
La valeur d'un bien dépendra donc de plus en plus de quatre critères : son emplacement, la qualité du bâtiment, sa performance énergétique et la solidité de son potentiel locatif.
La période pourrait également offrir des opportunités aux acquéreurs. Après plusieurs années d’ajustement des prix, certains actifs reviennent à des niveaux plus cohérents avec leur capacité réelle à générer des loyers. Au premier semestre 2026, les investissements en immobilier d’entreprise ont d'ailleurs progressé de 9 % sur un an pour atteindre environ 6,6 milliards d’euros, même si la reprise reste encore fragile.