Baromètre In-Cessio 2026 de l’immobilier d’entreprise en Sarthe Édition octobre 2026 — Loyers, prix affichés, mutations enregistrées

Synthèse
Combien coûte un bureau au Mans ? Quel budget prévoir pour un atelier, un commerce ou un entrepôt en Sarthe ? Cette première édition du Baromètre In-Cessio rassemble des repères publics pour aider les entreprises, propriétaires et investisseurs à préparer leur projet.
Les références disponibles montrent de fortes différences entre les petites cellules, les grands bâtiments et les biens spécialisés. L’emplacement compte, mais les équipements, les surfaces annexes et les conditions d’occupation comptent également.
Cette édition associe des repères locatifs publics, des prix de vente affichés et des données de mutations couvrant plusieurs bassins de la Sarthe : Le Mans, Sablé-sur-Sarthe, La Ferté-Bernard, La Flèche, Mamers et des communes de l’agglomération mancelle. Les indicateurs publiés pour 2025 sont complétés par des références détaillées de 2021 à 2025 dans cinq communes de Le Mans Métropole. Ce périmètre ne constitue pas un recensement exhaustif du département ni un relevé des ventes réalisées en 2026. Aucun taux d’évolution annuel n’est avancé faute de série comparable.

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Les loyers : des repères à lire par segment
Les loyers sont exprimés en euros HT hors charges par m² et par an. Ils excluent les charges, la taxe foncière éventuellement refacturée, les honoraires, les travaux et les parkings facturés séparément. Ils ne correspondent pas nécessairement au loyer effectivement négocié.

Pour les bureaux au Mans, les références publiées situent les loyers de seconde main entre 110 et 130 €/m²/an. Les biens rénovés ou présentant des prestations particulières peuvent dépasser cette plage. Pour les bureaux neufs, les repères se situent entre 160 et 180 €/m²/an, à apprécier selon les conditions de livraison, les charges et les prestations.

Pour les locaux d’activité dans l’agglomération mancelle, les références de seconde main se situent entre 65 et 80 €/m²/an. Il convient d’examiner ensemble les surfaces d’atelier, de bureaux et les espaces sociaux. Pour les locaux neufs, les loyers se situent autour de 100 €/m²/an ; une offre de cellules en ZI Sud est notamment affichée à 101 €/m²/an.

Pour les entrepôts logistiques en Sarthe, les repères publiés se situent entre 48 et 58 €/m²/an. Les bâtiments anciens et certaines offres particulières peuvent s’en écarter.
Pour les commerces au Mans, les grands locaux périphériques présentent des ordres de grandeur d’environ 100 à 140 €/m²/an, fortement dépendants du site. Certaines petites boutiques bien placées dans le centre affichent 250 à 300 €/m²/an, voire davantage. Ces exemples ne constituent pas une moyenne de l’hypercentre.

Ces repères locatifs proviennent de publications consultées en octobre 2026. Certaines décrivent des périodes antérieures : ils doivent être confrontés aux offres actuelles et à une estimation individualisée.

Bureaux : le prix au m² ne raconte pas tout
Deux offres In-Cessio illustrent la diversité du marché d’investissement tertiaire au Mans.
La première est proposée à 115 000 € pour 83,39 m², soit environ 1 379 €/m². La seconde est affichée à 770 000 € pour 326 m² de bureaux, soit environ 2 362 €/m². Ce second bien comprend également des archives et des parkings : le ratio rapporté aux seuls bureaux ne neutralise pas la valeur de ces annexes.
Ces deux exemples ne définissent pas une fourchette exhaustive du marché. Pour un bien occupé, il faut examiner le loyer, le bail, les échéances, la qualité du locataire et les dépenses restant au propriétaire. Pour une implantation, l’accessibilité, les transports, le stationnement et le coût d’aménagement sont déterminants.
Le conseil In-Cessio : comparer le coût total d’utilisation et les prestations, au-delà du loyer facial.

Activités et industrie : des valeurs sensibles à la configuration
Les exemples de vente consultés couvrent plusieurs situations.
À Vibraye, le bâtiment In-Cessio référencé VP422, d’une surface annoncée de 3 320 m², est proposé à 1 600 000 € hors honoraires, soit environ 482 €/m².
À Saint-Pavace, un ensemble partiellement loué de 1 030 m² est affiché à 620 000 € hors honoraires, soit environ 602 €/m².
Dans la ZI Sud du Mans, un local de 420 m² est proposé à 378 000 € hors honoraires, soit 900 €/m².
Les prix incluent les terrains ou droits fonciers attachés aux biens ; il ne s’agit pas d’un coût de construction. Chaque référence doit être appréciée selon ses prestations, son état, sa surface et les éventuels travaux nécessaires.
Le conseil In-Cessio : vérifier la hauteur utile, la puissance électrique, la toiture, les accès poids lourds, les portes, la charge au sol et les possibilités d’extension avant de comparer deux prix.
Mutations enregistrées : un ancrage historique pour les prix de vente

La base DVF apporte les valeurs foncières enregistrées à l’occasion des ventes. Elles complètent utilement les prix actuellement demandés.
DVF ne fournit pas les loyers et ne distingue pas systématiquement bureaux, commerces et entrepôts : ces biens sont regroupés dans une catégorie de locaux industriels, commerciaux ou assimilés.
Des mutations dans plusieurs bassins sarthois
Les indicateurs publics issus de DVF permettent d’élargir l’observation au-delà de Coulaines. Les chiffres suivants sont ceux publiés pour 2025, consultés en octobre 2026. Ils portent sur une catégorie regroupant les locaux professionnels, et non sur les seuls commerces de détail.

Au Mans, la publication recense 108 ventes, avec un prix moyen de 1 303 €/m² et un prix médian de 1 352 €/m².
À Sablé-sur-Sarthe, dans le sud-ouest du département, elle présente 15 ventes, avec un prix moyen de 703 €/m² et un prix médian de 630 €/m².
À La Ferté-Bernard, dans l’est sarthois, 9 ventes sont présentées, avec un prix moyen de 682 €/m² et un prix médian de 532 €/m².
À La Flèche, dans le sud du département, les 8 ventes publiées présentent un prix moyen de 824 €/m² et un prix médian de 1 018 €/m².
À Mamers, dans le nord sarthois, les 5 ventes présentées affichent un prix moyen de 335 €/m² et un prix médian de 381 €/m².
À Allonnes, les 5 ventes publiées présentent un prix moyen de 492 €/m² et un prix médian de 648 €/m².
À Changé, les 8 ventes présentées affichent un prix moyen de 901 €/m² et un prix médian de 931 €/m².

Ces indicateurs sont repris de publications communales Immo-DVF établies à partir des données DGFiP. Ils n’ont pas été recalculés à partir de l’ensemble des actes départementaux. Les règles de sélection et le calendrier de mise à jour peuvent modifier les volumes et les résultats : les effectifs ne doivent pas être assimilés au nombre exhaustif de mutations de chaque commune. Ils ne sont pas additionnés pour produire un total sarthois.
La lecture territoriale confirme que l’analyse doit dépasser le bassin manceau. Les petites séries de Mamers, Allonnes ou La Flèche restent sensibles à quelques ventes. Les écarts entre communes traduisent aussi des différences de surfaces, d’usages, d’état et de composition des biens ; ils ne permettent pas d’appliquer automatiquement une décote géographique à un bien précis.

Des références détaillées dans Le Mans Métropole
Les références suivantes concernent Coulaines, Le Mans, La Chapelle-Saint-Aubin, Saint-Saturnin et Mulsanne.
Les sept ventes de Coulaines proviennent de l’extrait DVF examiné. Les six autres références sont relevées dans les listes publiques de mutations Immo-DVF. Pour celles-ci, la surface est celle du local affiché : le descriptif complet de l’acte reste à vérifier avant utilisation comme comparable d’expertise.
Au Mans, une mutation du 23 juin 2025, située 20 rue Thomas-Edison, est publiée pour une surface de 288 m² et une valeur de 295 000 €, soit un ratio indicatif de 1 024 €/m².
À Mulsanne, une mutation du 31 mars 2025, située 6 place des Anciens-Combattants, porte sur une surface publiée de 35 m² pour 55 000 €, soit environ 1 571 €/m².
À La Chapelle-Saint-Aubin, deux références illustrent des configurations différentes. Le 12 mars 2025, au 13 rue du Moulin-aux-Moines, une surface de 1 096 m² est publiée pour une valeur de 1 700 000 €, soit environ 1 551 €/m². Le 18 février 2025, au 29 rue Ettore-Bugatti, une surface de 3 591 m² est publiée pour 1 774 500 €, soit environ 494 €/m².
À Saint-Saturnin, une mutation du 6 février 2025, située 6 rue Louis-Chappée, présente une surface de 334 m² pour une valeur publiée de 870 000 €, soit environ 2 605 €/m². Une autre référence, datée du 24 septembre 2024, au 12 rue de Villeneuve, présente une surface de 10 372 m² pour 3 000 000 €, soit environ 289 €/m².
À Coulaines, les références retenues dans l’extrait de la section AO couvrent plusieurs années :
En 2025, un ensemble de locaux totalisant 2 750 m² présente une valeur enregistrée de 950 000 €, soit environ 345 €/m².
En 2024, un ensemble de 4 270 m² est enregistré pour 2 125 000 €, soit environ 498 €/m². La même année, un local de 964 m² présente une valeur de 500 000 €, soit environ 519 €/m².
En 2023, un ensemble de 822 m² est enregistré pour 265 000 €, soit environ 322 €/m².
En 2021, trois références sont retenues : un local de 2 500 m² pour 1 300 000 €, soit 520 €/m² ; un ensemble de 565 m² pour 270 000 €, soit environ 478 €/m² ; et un local de 505 m² pour 300 000 €, soit environ 594 €/m².

Les ratios divisent la valeur enregistrée par la surface retenue. Pour Coulaines, les surfaces des locaux distincts d’une mutation sont cumulées et son prix n’est compté qu’une fois. Pour les références issues des listes publiques, l’exhaustivité des locaux associés à l’acte n’a pas été confirmée.

Les montants peuvent inclure les terrains, dépendances et autres composantes cédées avec les locaux. Ils ne sont pas assimilables au prix du seul bâtiment.

Les différences entre une cellule de 35 m², un local de 334 m² et un ensemble de plus de 10 000 m² rendent une comparaison directe trompeuse. La référence de Saint-Saturnin à 2 605 €/m² demande notamment une vérification du descriptif et des composantes vendues.
Ces références présentent des repères historiques et des pistes de comparaison ; elles ne définissent pas une fourchette de marché 2026. L’usage précis, l’état, les travaux, le bail et les conditions de la vente doivent être confirmés.

Le conseil In-Cessio : rapprocher chaque projet d’un ensemble de ventes comparables et d’offres actuelles, puis ajuster selon les caractéristiques du bien. L’écart entre deux prix ne permet pas, à lui seul, de calculer une marge de négociation.
Les exclusions qui fiabilisent la lecture
Les mutations explicitement mixtes dans les extraits ou les listes consultés ne sont pas retenues. Les ventes comprenant logements et locaux professionnels ne sont pas utilisées pour calculer un ratio professionnel isolé : le prix global ne peut pas être affecté arbitrairement aux seuls locaux.
Les dossiers à surface absente, aux lots présentant des surfaces incohérentes, aux lignes identiques dont le nombre de locaux ne peut être confirmé ou à disposition isolée ambiguë sont également écartés.
Les lignes répétant le même prix pour plusieurs locaux ne sont pas traitées comme des ventes indépendantes. Ainsi, les lignes du 30 janvier 2025 rue Albert-Einstein à La Chapelle-Saint-Aubin et l’ensemble mixte du 28 octobre 2024 rue Louis-Chappée à Saint-Saturnin ne sont pas utilisés pour un ratio isolé.
L’extrait de Saint-Pavace a été examiné mais n’apporte pas de comparable professionnel suffisamment univoque à retenir dans cette sélection.

Bureaux, commerces, entrepôts : ce que ces mutations permettent
Les indicateurs communaux et les extraits examinés ne permettent pas de publier des médianes de ventes séparées pour chacun de ces marchés. Les rubriques sectorielles conservent donc leurs exemples d’offres et leurs repères propres.
Les mutations complètent l’analyse des locaux professionnels sans être reclassées artificiellement dans une typologie. Elles ne permettent pas non plus d’établir un prix de vente pour une plateforme logistique de classe A.

Entrepôts : distinguer stockage polyvalent et grande logistique
Les références locatives publiées situent la logistique sarthoise autour de 48 à 58 €/m²/an.
Une offre In-Cessio à Écommoy affiche cependant 30 €/m²/an pour 5 000 m², avec quai et hauteur sous ferme de 8 mètres. Cette offre particulière ne constitue pas une nouvelle moyenne départementale.

Pour la vente, le site industriel polyvalent de Neuville-sur-Sarthe, commercialisé par In-Cessio, est proposé à 5,9 M€ net vendeur pour environ 8 000 m², soit environ 738 €/m². C’est un exemple industriel avec capacités de stockage, et non une référence de plateforme logistique de classe A. La surface annoncée comprend des composantes à vérifier, notamment l’auvent.
Une fourchette de vente propre à la grande logistique de classe A n’est pas établie dans cette édition : les références publiques à prix renseigné sont insuffisantes. Les annonces d’activités ne sont pas reclassées automatiquement en logistique parce qu’un portail les range sous « entrepôt ».

Commerces : raisonner sur l’emplacement et les surfaces utiles
Les repères locatifs vont d’environ 100 à 140 €/m²/an pour de grandes surfaces périphériques à 250 à 300 €/m²/an et davantage pour certaines petites boutiques bien placées.
Les surfaces de vente, réserves et étages ne doivent pas être comparées comme si elles avaient la même utilité commerciale.
Pour la vente des murs, trois exemples donnent des ordres de grandeur différents.
Au Grand-Lucé, un bien de 341 m² est affiché à 130 000 € net vendeur, soit environ 381 €/m².
Au Mans, des murs loués de 123 m² sont proposés à 165 000 € net vendeur, soit environ 1 341 €/m².
Une autre offre de murs loués au Mans, d’une surface annoncée de 106,92 m², est affichée à 255 000 €, honoraires vendeur, soit environ 2 385 €/m².
Ce dernier exemple comprend deux parkings et une réserve annoncée en sous-sol ; l’assiette exacte des surfaces doit être confirmée. Son prix intègre des honoraires vendeur non isolables : il n’est pas strictement comparable aux prix net vendeur.
Ces valeurs concernent les murs. Elles n’incluent pas une estimation du fonds de commerce ou du droit au bail.

Vacance des locaux : un indicateur à lire par marché
Pour les commerces, le recensement Codata du 2 octobre 2025 relève une vacance de 11,5 % dans son périmètre du centre-ville du Mans, comprenant les pieds d’immeuble et le centre commercial Les Jacobins, contre 11,6 % lors du recensement du 10 septembre 2024.
Cette quasi-stabilité concerne le périmètre commercial étudié. Elle ne mesure ni la vacance de toute la ville, ni celle des bureaux, ateliers ou entrepôts de la Sarthe. Pour ces autres segments, aucun taux départemental consolidé et comparable n’a été identifié pour cette édition.
Les offres disponibles attestent d’une offre à commercialiser, mais leur nombre ne suffit pas à mesurer la vacance : certaines concernent des biens occupés vendus à investisseurs, des programmes à livrer ou un même bien diffusé plusieurs fois.
Pour un propriétaire, une vacance prolongée invite à réexaminer le prix, les travaux, la divisibilité et l’adéquation du local aux besoins des utilisateurs.
Le conseil In-Cessio : suivre la durée réelle d’inoccupation et les coûts de portage de chaque bien, puis adapter son positionnement et sa commercialisation.
Comment utiliser ce baromètre
Pour louer, comparer le budget annuel complet. Pour acheter, intégrer les frais d’acquisition, les travaux et le financement. Pour vendre ou mettre en location, choisir des comparables de même usage, de même secteur et de prestations proches.
In-Cessio accompagne cette démarche par l’analyse du bien, son positionnement, sa présentation commerciale, la diffusion des offres et la recherche d’utilisateurs ou d’investisseurs.

Jean-Pierre FABRE — In-Cessio
06 11 16 13 59
[email protected]

Méthode et prochaines éditions
Cette édition combine trois familles de données : repères locatifs publics, prix de vente affichés et indicateurs communaux publiés par Immo-DVF à partir de DVF, complétés par les extraits DVF transmis pour Coulaines, section AO, et Saint-Pavace, section AL.
Les offres et publications ont été consultées le 7 octobre 2026 ; les mutations retenues sont datées de 2021 à 2025. Les ratios sont arrondis à l’euro.
Les valeurs DVF ne sont pas converties artificiellement en prix HT ou en prix net vendeur : leur régime fiscal et leurs composantes ne sont pas explicités par les extraits. Les frais d’acquisition ne sont pas ajoutés. Une valeur foncière enregistrée et un prix demandé hors honoraires ne constituent donc pas des bases entièrement homogènes.
Les indicateurs communaux couvrent sept communes réparties dans plusieurs bassins économiques. Les références détaillées couvrent cinq communes de Le Mans Métropole. Elles combinent des extraits de deux sections cadastrales et des listes publiques de mutations, dont le détail intégral des actes n’a pas été vérifié.
L’exhaustivité de chaque acte à l’extérieur de ces sections ne peut pas être garantie. Les ratios des ensembles multiparcelles restent indicatifs, à confirmer sur l’acte et le descriptif complet. La surface cadastrale ne remplace pas une surface utile mesurée ou une surface Carrez.
Cette édition ne mesure pas le volume départemental des transactions, la vacance départementale, le délai moyen de commercialisation ou l’évolution annuelle des prix. Les prochaines éditions pourront consolider une extraction départementale des actes, étendre la couverture aux autres communes et intégrer des transactions dont la typologie et les caractéristiques sont confirmées.
Le repère de vacance commerciale provient du recensement Codata du centre-ville du Mans, édition 2025. Il est exprimé selon le périmètre et la méthode de cet observateur ; il n’est pas transposé aux autres catégories de locaux.
Sources des mutations : DGFiP, Demandes de valeurs foncières ; publications communales Immo-DVF et extraits disponibles examinés en octobre 2026. Les repères sont destinés à préparer un projet ; chaque bien nécessite une analyse individualisée.